Quali sono i prezzi degli immobili a Roma per quartiere secondo RealAdvisor?

3.141 €/m² a Roma nel 2026: cosa significano davvero questi numeri

Partiamo da quello che i dati RealAdvisor ci dicono chiaramente: a febbraio 2026 gli appartamenti quotano in media 3.233 €/m², mentre le case indipendenti si fermano a 2.784 €/m². Una differenza che potrebbe sorprendere chi non conosce Roma. Nella capitale, la domanda si concentra sugli appartamenti — tipologia dominante in una città dove il villino con giardino è quasi un miraggio.

Nella mia esperienza di monitoraggio del mercato romano, l’errore più frequente che osservo è la valutazione basata unicamente sulla media cittadina. Ho visto differenze del 30-40% tra vie distanti poche centinaia di metri — via Cola di Rienzo a Prati non ha lo stesso prezzo di via Crescenzio, pur essendo nello stesso quartiere. Questo dato vale per tutto il mercato: la media nasconde sempre una variabilità enorme.

Secondo il rapporto OMI Lazio 2024, Roma ha registrato un aumento delle quotazioni ufficiali del +1,3% rispetto all’anno precedente. I dati RealAdvisor, più granulari, mostrano però dinamiche diverse tra tipologie: le case corrono, gli appartamenti ristagnano.

Prezzi per quartiere: la mappa completa dal Centro a Ostia

Ho selezionato i quartieri più rappresentativi del mercato romano, dividendoli per fascia di prezzo. Non troverete qui tutti i 35 rioni — per i dati completi, la pagina RealAdvisor Roma offre il dettaglio via per via. Mi concentro su quello che conta per chi deve decidere dove comprare o a quanto vendere.

Centro Storico e Prati: il lusso ha un prezzo

Il Centro Storico si conferma il cuore premium della capitale. Secondo l’analisi prezzi quartieri Roma 2025, qui le quotazioni raggiungono in media 7.545 €/mq, con punte di 8.546 €/mq per gli immobili d’epoca ristrutturati con affaccio monumentale. Chi cerca casa tra Piazza Navona e Campo de’ Fiori deve mettere in conto budget minimi di 500.000 € per un bilocale decente.

Prati segue a ruota con 6.044 €/mq di media e un incremento del +8,5% negli ultimi mesi, trainato dal Giubileo 2025 che ha accelerato la riqualificazione delle zone vicine al Vaticano. Parioli resta solido sui 5.841 €/mq — il quartiere “borghese” per eccellenza, dove i prezzi non scendono mai davvero.

Trastevere, Testaccio, Ostiense: il semicentro in evoluzione

Qui le cose si fanno interessanti. Ostiense ha registrato un +6,2% secondo i dati sulle zone riqualificate, trainato dalla trasformazione dell’area ex-industriale in polo universitario e culturale. Flaminio segue con +5,8%. Trastevere resta caro (oltre 5.000 €/mq) ma meno dinamico — il quartiere è già “arrivato”, non c’è margine di rivalutazione.

Il mio consiglio per chi cerca il miglior rapporto qualità-prezzo: guardate Garbatella e San Paolo. Ancora sotto i 4.000 €/mq, ben collegati dalla metro B, con un tessuto sociale autentico. Ho visto acquirenti pagare 20% in meno rispetto a Testaccio per immobili equivalenti.

EUR, Monteverde, Garbatella: residenziale accessibile

L’EUR presenta una forbice ampia: si parte da 3.500 €/mq per gli appartamenti standard ma si arriva a 7.500 €/mq per le ristrutturazioni di pregio nei palazzi razionalisti. Monteverde Vecchio resta attraente sui 4.000 €/mq, mentre Monteverde Nuovo scende verso i 3.200 €/mq.

Perché i dati RealAdvisor fanno la differenza nella valutazione

Conoscere i prezzi medi è utile, ma come passare dall’informazione generale alla valutazione specifica del vostro immobile? È qui che la granularità dei dati fa la differenza. Le medie per quartiere, come abbiamo visto, nascondono variazioni enormi.

RealAdvisor utilizza algoritmi di intelligenza artificiale che analizzano non solo le medie per quartiere, ma i dati per singola via. Il sistema integra caratteristiche specifiche — piano, esposizione, stato di manutenzione, presenza di balconi o terrazze — per una stima personalizzata. Il processo richiede circa 3 minuti ed è completamente gratuito.

Rispetto a una stima generica basata sulla media del quartiere, lo strumento RealAdvisor permette di evitare errori di valutazione che ho visto costare mesi di trattativa a venditori che avevano sopravvalutato il proprio immobile. Ricordo un caso a Prati: un proprietario convinto di poter chiedere 6.500 €/mq per un appartamento al piano terra interno, quando il mercato reale per quella tipologia non superava i 5.200 €/mq. Otto mesi sul mercato senza offerte, poi una correzione tardiva.

+6,3% per le case, -0,2% per gli appartamenti: come leggere le tendenze

Il dato che mi ha più colpito analizzando i numeri RealAdvisor è la divergenza tra tipologie. Negli ultimi 12 mesi, le case indipendenti hanno guadagnato il 6,3%, mentre gli appartamenti sono rimasti sostanzialmente fermi (-0,2%). Ma attenzione a non trarre conclusioni affrettate.

Secondo i dati Nomisma Roma 2025, nel primo semestre 2025 Roma ha registrato oltre 18.300 compravendite, il 7% in più rispetto allo stesso periodo del 2024. I prezzi degli immobili nuovi o in ottimo stato sono saliti dell’1,5% annuo, mentre i canoni di locazione hanno fatto +3,4%. Chi compra per affittare può contare su un rendimento medio annuo lordo del 6%.

L’osservatorio Nomisma 2025 prevede per il triennio 2026-2028 una crescita moderata delle compravendite (+0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027, +1,4% nel 2028) e dei prezzi (+1% nel 2026). Nessuna bolla in vista, ma nemmeno crolli: Roma resta un mercato solido per chi compra con orizzonte medio-lungo.

Le vostre domande sui prezzi immobiliari a Roma

E adesso? Il vostro prossimo passo

I numeri che avete letto sono una fotografia del mercato a febbraio 2026. Utili per orientarsi, insufficienti per decidere. Ogni immobile ha una storia, una posizione precisa, caratteristiche che lo rendono unico — e che fanno oscillare il prezzo del 20-30% rispetto alla media del quartiere.

La domanda da porvi non è “quanto vale un immobile a Roma”, ma “quanto vale il mio immobile, in questa via, con queste caratteristiche, oggi”. Gli strumenti esistono — sta a voi usarli.